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古民家のリフォーム・リノベーションを行うと、昔ながらの雰囲気や風情を残しながら機能性を高めた住宅になります。しかし、建て替えよりも費用がかかる場合があるなど、注意点もあります。本記事では古民家のリフォーム・リノベーションについて、メリットや費用相場などをご紹介します。
※最下部にある「費用情報に関するご注意事項」をお読みください。
目次
古民家の魅力とは？
古民家とは、文字通り古い民家のことです。古い民家といっても「築年数が50年以上」など、古民家に分類する明確な定義はありません。ただし、戦前や大正時代以前に建築された民家を、古民家ということが多いです。
江戸時代の農家や庄屋、武家屋敷も、古民家として残されることがあります。観光名所にもなっている「曲り家（岩手県）」や「合掌造り（岐阜県・白川郷）」など、特徴的な古民家も存在します。
また、古民家の多くは伝統的な日本建築であり、釘を使わない軸組工法による木造建築です。近年、そのような古民家の魅力が見直され、保存方法や活用、移築、再生などへの取り組みが活発になっています。
古民家の魅力として、建築物の美しさがあげられます。歴史を感じさせる建物の雰囲気に惹かれる方も多くいます。建物だけではなく、庭も魅力のひとつです。古民家の室内から、庭や周辺の自然を眺めると癒されます。
壁や間仕切りが少ない古民家も多く、開放的な間取りは人々のコミュニケーションの機会が増える要素と言えます。古民家ならではの魅力はいくつもあります。
古民家リフォーム・リノベーションのメリット・デメリット
ここからは、古民家リフォーム・リノベーションのメリット・デメリットを紹介します。
メリット
メリット1：古民家の良さと暮らしやすさを両立できる
古民家の、古き良き日本を感じさせるデザインや雰囲気が好きという方もいらっしゃるでしょう。古民家のリフォームやリノベーションは、古民家ならではの良さを残しつつ、現代の快適な暮らしと両立させることができます。内装が古いままの古民家に実際に住むとなると、不便さを感じてしまうことがあります。
例えば、キッチンの作業台は低めに設計されており、腰をかがめて調理しなくてはなりません。古民家を今の暮らしに合わせてリフォーム・リノベーションすることで、こうした問題も解消できます。
メリット2：より高い耐久性を保てる
古民家と聞くと、「古くて耐久性が低い」と考える方も多いかもしれません。しかし、古民家は長年倒壊せずに存在しており、もともと耐久性があります。リノベーションで補修や補強をすることで、さらに安心安全に暮らせる状態になることが期待できるわけです。
メリット3：強い素材を大事に使い貴重な資源の保護もできる
古民家の大きな魅力とも言える立派な梁や柱。これらには、強度の高いヒノキやケヤキがよく用いられています。ヒノキ、ケヤキともに数百年は強度が保持されると言われるほど頑丈なものです。建築から長い年月を経た古民家の柱や梁は今では貴重な資源といえます。こうした建材が使用されている古民家を活用することは、資源の保護にもつながります。
メリット4：固定資産税が新築に比べて安くなる
新築から年を経るごとに建物の固定資産評価額は減額されていきます。そのため、建築されてから数10年以上経った古民家をリノベーションすると、固定資産税を軽減することができます。新しく建て替えた場合に比べ2割ほど抑えられる場合もあり、税負担が軽減されるメリットがあります。
デメリット
デメリット1：一般的なリフォームやリノベーションより費用がかかることがある
古民家のリフォームやリノベーションは、劣化具合や断熱性能など建物の状態によって費用が変化します。また、古民家は釘や金具を使わない工法で建てられていることもあり、補修や改修が大変なケースも。そうなると、一般の住宅に比べてより高い技術が必要になり、コストが高くなることもあります。想定している予算を超える場合は、優先度の低い箇所を後回しにして費用を抑えるなどの判断が必要になる場合があります。
デメリット2：対応できる業者が少ない
古民家は基本的にオーダーメイドで建てられています。よって、リフォーム・リノベーションをする際に、建物の状態を判断しながら適切に工事を進めていくことが求められます。そのため、リフォーム・リノベーション事例が豊富な業者であっても、古民家を手掛けたことはないケースもあります。古民家のリフォーム・リノベーションの場合、早い段階から業者探しを始めておくことが大切です。
デメリット3：気密性・断熱性が低く冬は寒い
また、古民家は気密性や断熱性が低いことも多くあります。そもそも現代の住宅では、気密性や断熱性を高めて室内に空調を効かせることで、快適に暮らすことが標準化されています。
一方、空調などが十分でなかった時代においては、外気を取り入れることも前提に設計がなされています。昔と気候条件が違うこともあり、そのままでは古民家で快適に過ごせないことがある点に注意が必要です。
デメリット4：耐震性は要確認
古民家の建てられた時代といまとでは「耐震基準」が異なり、耐震性が低い可能性があります。古民家がこれまで地震に耐え続けてきたことからもわかるように、古民家が必ずしも地震に弱いとは言いきれないのも事実。しかし、現行の耐震基準に基づいた設計にはなっていないため、耐震診断をおこない、必要に応じて今の基準に則った耐震補強をしておくと安心です。
古民家リフォーム・リノベーションの費用相場は？
ここからは、古民家リフォーム・リノベーションにかかる費用相場をご紹介していきます。古民家のリフォーム・リノベーションといっても、工事の種類はさまざま。特に多い「耐震補強工事」や「断熱リフォーム」などを中心に解説していきます。
耐震補強工事
耐震補強工事の費用は、100～150万円程度と考えておくとよいでしょう。建物を構成する壁のうち、地震の揺れに耐える耐力壁の強度を上げる工事を実施するものが多いです。具体的には、壁の中に筋交いを入れ、その上から構造用合板を張り付けるといったものです。建物によってこの補強が必要な箇所の数が異なり、工事箇所が増えるほど費用は高くなります。そのため、旧耐震基準の建物の場合は、上記より高額になるケースも多くあります。
古民家は、瓦葺きの屋根であることがほとんどです。瓦葺きの屋根を、粘板岩の軽量なスレートなどに変えることで、屋根の負担を軽くし耐震性を向上させることもできます。スレートは外壁材や屋根材として使用される、粘板岩を薄い板状に加工した建築材です。
気密・断熱工事
気密・断熱工事には、以下のようなものがあります。
・壁の気密性、断熱性を向上させる工事：5,000～16,000円/㎡程度 ・気密性、断熱性の高い窓に交換する工事：20～60万円程度 ・気密性、断熱性の高い玄関に交換する工事：50～80万円程度
工事内容や使用する設備のグレード、変更箇所の数によっても金額は変動します。窓や玄関ドアを交換する場合は、古民家の雰囲気に合った施工方法やデザインを考慮しながら検討するとよいでしょう。
古民家リフォーム・リノベーションの費用を抑える方法
古民家リフォーム・リノベーションで費用を抑える方法としては、以下のようなやり方が挙げられます。
既存の素材を活かす
古民家リフォーム・リノベーションで見積額が予算を超えてしまった場合、優先順位の高い項目を優先して、取捨選択することが必要になります。古民家ならではの既存の素材の活かし方について、施工業者に相談してみるとよいでしょう。古く感じる部分も、きれいに磨いたり塗装したりするだけで十分なケースもあります。
DIYを取り入れる
古民家でも、壁紙やフローリングを貼り替えるといったDIYが可能です。しかし、構造部分に手を加えるようなケースでは、素人が手を出さないほうが良いでしょう。場所を選んで上手にDIYを取り入れることで工事費用を抑えることができますので、プロに依頼すべき箇所かを見極めつつ検討してみるといいかもしれません。
補助金制度を活用する
リフォームやリノベーションについては、工事内容によって自治体が補助金を出していることもあります。これらを活用することで、費用面のメリットが得られるでしょう。
自治体の補助金制度について
古民家のリノベーションについては、自治体が設けている補助金制度の対象となる場合があります。特に古民家リフォーム・リノベーションにおいては、断熱性や気密性、耐震性をアップさせるための工事をすることが多数です。こうした工事では、補助金を受けられる可能性も高くなります。
補助金制度の有無や具体的な条件については、自治体ごとに異なります。地元の業者を利用することが条件になっていることもあるため、まずは地元の業者に相談してみるとよいでしょう。
リフォーム減税（投資型減税）について
控除対象限度額を上限として、所得税額から工事費用の10%が控除される制度です。控除期間は1年間で、リフォームローンを組んでいない場合でも利用できます。「耐震」「バリアフリー」「省エネ」「同居対応」の4つのリフォーム・リノベーションを行った場合が対象となります。なお、控除には上限額があり、最大控除額は20万円～25万円と、リノベーションの内容により異なります。
リフォーム減税（ローン型減税）について
5年以上返済する住宅ローンを組んで「バリアフリー」「省エネ」「同居対応」にかかわるリフォーム・リノベーションを行った場合が対象になる制度です。工事費用の年末ローン残高の2%または1%が所得税額から控除されます。限度額は1000万円で、リノベーションをして住み始めた年から5年間、控除を受けることができます。
住宅ローン減税について
住宅ローン減税は、返済期間が10年以上の住宅ローンを組んで家を購入したりリノベーションをした場合に、所得税の控除が受けられる制度です。控除が受けられるかどうかは、要件を満たす必要がありますが、返済期間が10年を超えるリフォームローンなども対象となります。
中古物件の購入に関しては、建築から取得までが20年(耐火建築物は25年)以内と定められていますが、規定を超える築年数であっても取得日前2年以内に耐震基準が証明されていれば対象になる可能性があります。
地元工務店に工事を依頼する
ハウスメーカーと地元工務店とでは、依頼するメリットがそれぞれ異なります。コストの面で比較すると、ハウスメーカーよりも地元工務店に依頼したほうが、費用を抑えられる傾向にあります。建材や設備そのものの価格に関しては、大量仕入れしているハウスメーカーの方が安い場合も。しかし、地元工務店は広告費をかけていないため、広告費分の利益が上乗せされないというメリットがあります。また、下請け業者ではなく自社で施工を行うなどの理由から、同じコストでも質の高い家づくりができる点も地元工務店に依頼する良さといえます。
古民家のリノベーションの費用についてのよくある質問
古民家のリノベーションの費用に関するよくある質問にお答えします。
Q：古民家選びで見ておくべきポイントは何ですか？
A：第一印象や周辺の環境、風景なども大事ですが、建物に関しては雨漏りの有無・骨組みの状態、基礎の状態なども同じくらい重要なポイントです。修理が不可欠な場所がどのくらいあるか、またどういった修繕が必要かによって、工事費用は変わってきます。思わぬ出費を避けるために、物件の取得前にホームインスペクション（住宅診断）を依頼して住宅の状態を確認しておくのもひとつの方法です。
Q：古民家と新築、どちらを選ぼうか悩んでいます
A：古民家には古民家の、新築には新築のよさがあります。それぞれのメリットやデメリットを整理して、じっくり検討されることをおすすめします。古民家の場合、時を重ねることでしか出せない味や建築物としての美しさなどの魅力があります。リノベーションによって室内は今の暮らしにフィットする間取りや設備に一新することができますが、ひとことに古民家といっても建物の状態はそれぞれ異なります。購入を検討している古民家がある場合は、一般的な相場で予算を決めず、具体的な改装費用の見積もりを依頼するようにしましょう。
新築と古民家、どちらを選ぶにせよ、理想の暮らしに欠かせないポイントを整理して専門家に相談し、具体的な予算を確認した上で検討することをおすすめします。
Q：古民家のリノベーションに活用できる補助金はありますか？
A：古民家が所在する自治体に補助金制度がある場合、活用できることがあります。気密性・断熱性を上げることによる省エネ性の向上や耐震性の向上などの工事は、多くの自治体が補助金制度の対象としています。制度の有無や利用する際の条件などは自治体のウェブサイトを確認してみてください。
まとめ
古民家のリノベーションについて、メリット・デメリットや費用相場、工事費を抑える方法などをご紹介しました。古民家リノベーションでは、通常の住宅をリノベーションするより技術が必要とされます。信頼できる実績のある業者を慎重に選定しましょう。また、費用が高額になることも多いため、少しでも費用を抑えて工事ができるよう本記事を参考にしてみてください。
費用情報に関するご注意事項
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尚、記事内の費用相場は、小規模な工務店や職人による施工費用も含んでいます。
会社や工事の規模やサービス内容により費用は大きく異なりますので、ご了承下さい。
