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マイホームを購入する際、新築か中古かで悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。中古マンションや戸建て住宅の購入にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。本記事では、中古物件を購入するメリット・デメリットについて解説し、中古マンションを購入してリノベーションした事例をご紹介します。中古物件の購入を検討中の方は参考にしてみてください。
中古戸建て購入のメリットとは？
価格が安い
中古戸建てのメリットのひとつは、新築物件よりも価格が安いことです。立地や坪数などの条件が新築と同程度であれば、新築よりも物件価格が安い場合がほとんどです。内装が古い場合も、購入後にリフォームやリノベーションで自分好みに改修することもできます。そのため、物件取得費用を抑えられる点は大きなメリットといえるでしょう。
中古住宅の場合、エアコンなどの設備や家具が付いた状態で購入できる物件もあります。設備の初期費用を抑えられるので、なるべくコストを抑えたい場合は検討してみてもいいかもしれません。
物件の選択肢が広がる
駅近や商業施設の近くなど具体的な住みたいエリアがある場合、中古戸建てを選択肢に入れることで候補物件の選択肢が広がります。利便性の良い立地で新築を検討する場合、既に他の住宅が建っていて候補物件が少ないことが多いものです。
新築の場合、販売時期やエリアが限定されてしまうことがよ多く、希望条件を満たす物件がなかなか見つからず、物件探しが長期化することもあります。中古物件は既に住宅がある場所ならどこでも売り出される可能性があるため、希望エリアでの物件の選択肢を増やすことができます。
実際の物件を確認できる
新築物件の場合は、建物を建築して住み始めるまで実物を確認することができません。中古戸建てであれば既に物件が存在するため、実物を確認して購入することができます。実際の間取り、日当たり、風通し、周辺環境など、具体的に確認したうえで購入の判断ができる点はメリットといえます。
物件によっては売主が居住中の場合があります。実際に住んでいる状態での家具の配置を見たり、住み心地や周辺環境などの情報を聞くことができます。その家での暮らしのイメージがつきやすくなります。
新規開発が少ないエリアの土地が手に入ることがある
利便性の高い人気エリアはすでに建物が建っていて、新築住宅用に新規開発できる土地が少ないことがあります。中古住宅は利便性の高いエリアにもすでに存在することもあり、希望エリアで暮らせる可能性が高まります。今後の新規開発が見込めないようなエリアであっても、中古住宅ならば住むことができる可能性があるわけです。
中古戸建て購入のデメリットとは？
設備が古く修繕費や維持費がかかる
築年数がある程度経過している物件は、経年劣化により不具合や故障が起きやすいといえます。物件の状態によっては、大きなリフォームやメンテナンスが必要になる場合があり、入居前に修繕費がかかることも。戸建ての場合、内装だけでなく屋根や外壁など外装も含めて個人で管理することになります。
中古戸建てを購入する際には、建物のリフォーム代やその後の修繕費用などがかかる可能性があることを考慮して、資金計画を立てるとよいでしょう。
住宅ローン控除額が新築と比べて低い場合がある
中古住宅を個人間売買で購入する場合、建物価格に消費税がかかりません。購入時にはデメリットになりませんが、住宅ローン控除で戻ってくる税金が新築と比べて少なくなる点に注意が必要です。
消費税のかからない物件は、住宅ローン控除で戻る税金が10年間で最大200万円。認定住宅を除く新築の場合は、最大400万円のため大きな差があります。
中古マンション購入のメリットとは？
エリアの選択肢が多い
新築マンションはエリアが限定されることが多く、立地に関して希望条件の妥協することも多いです。しかし、中古マンションであれば希望しているエリアに物件が存在する可能性が高まります。
2021年2月末時点での首都圏の新築マンションの在庫数は7891戸、同時期の中古マンションは36,323戸でした。この時期の首都圏においては、単純計算すると中古マンションのほうが4.6倍ほど選べる物件が多いということになります。
管理状態が把握しやすい
マンションは資産価値、快適性を維持するため、多くの場合で10年～15年に1度大規模な修繕工事を行います。工事内容は、外壁補修、屋根の防水、鉄部塗装など多岐にわたり、これらの工事は修繕計画に基づいて実施され履歴が残ります。管理状態は中古マンションの耐用年数や資産価値にもつながる大切なポイントです。
日々の管理状態も、自転車置き場やゴミ捨て場、ロビーなどの共有部から目視で確認できます。新築マンションの場合、管理や修繕の計画は確認できても、実情を知った上で購入することはできません。こういった管理やメンテナンスの状況を確認した上で、購入検討ができる点が中古マンションならではの利点といえます。
中古マンション購入のデメリットとは？
修繕積立金が高め
マンションの大規模修繕には、数千万円や数億円と大きな金額が必要です。大規模修繕のための費用を管理組合は毎月、区分所有者から修繕積立金として徴収しています。修繕積立金の月額は定期的に見直され、新築時よりも上がることがほとんどです。
マンションによって修繕積立金の月額費用はさまざまですが、一般的に新築マンションや築浅マンションに比べ、築古マンションは修繕積立金が高い傾向にあります。
仲介手数料が必要
中古戸建て、中古マンションに共通することですが、新築マンションと異なる点として仲介手数料が挙げられます。中古住宅は多くの場合、不動産会社が仲介する個人間売買になります。不動産会社に仲介を依頼した場合、一般的に「物件価格×3％+6万円」の仲介手数料が発生します。
新築マンション購入の際には、多くの場合で仲介手数料はかからず、消費税を支払うことになります。
中古物件を購入する際のポイント
希望条件の優先順位をつけておく
想定している予算の中で可能な限り理想を叶えられる物件を購入するためには、希望条件の優先順位づけが大切です。物件が見つかってから考えていると、迷っている間に買い逃してしまうことも考えられます。いい物件に出合ったときに焦らず判断できるよう、また物件探しが長期化しないように、物件探しを始める前に優先順位づけをしましょう。
たとえば、内装の希望条件を満たしていない物件に出合ったとしても、購入後に間取り変更などでカスタマイズできるケースもあります。譲れない条件を明確にしておくことで、判断がぶれにくく結果として後悔のない物件購入につながります。
物件購入前に確認したいポイントを押さえる
見えない部分も確認する
住宅の内部の状態は、外観からだけでは判断ができません。中古戸建ては、雨漏りやシロアリ被害があるケースもあります。見える範囲だけでなく、屋根裏や床下などの見えない部分も確認するようにしましょう。プロによるホームインスペクション（住宅診断）を行うとより安心です。
リフォーム可能か確認する
購入時にはリフォームの必要がなくても住んでいるうちに不具合が発生したり、ライフステージの変化で暮らしにくさを感じ、リフォームが必要となることもあります。しかし、物件の構造やマンションの管理規約によっては、希望のリフォームができない可能性があります。今は必要なくても将来的にリフォームの可能性がある場合、できることとできないことを不動産会社やリフォーム会社に確認しておくことをおすすめします。
物件取得に関わるトータル費用を把握する
中古物件を購入する際は、物件費用に加え仲介手数料が発生します。そのほか、登記費用や印紙税などの諸費用、必要に応じてリフォーム代など物件価格以外にかかる総費用を把握しておく必要があります。新築物件と比較する場合も、トータル費用を算出して判断するようにしましょう。
中古マンション購入のリノベーション成功事例3選
アウトドア気分を満喫
64.4㎡、築37年の中古マンションをフルリノベーションしたおうちです。玄関そばに旦那様の仕事用の書斎を設置。マンガなど好きなものが詰め込まれています。おうち全体に趣味のアウトドアを感じさせる要素を盛り込みました。また、キッチンは対面式にし、洗濯機はバルコニーと直線でつないだ動線にするなど、毎日の家事が楽に、楽しくなる工夫がされています。
▼このおうちの詳しい写真や間取りを見る
『マンションで楽しむアウトドア気分』
https://www.renoveru.jp/renovation/339
子供がのびのび育つ家
「子供をのびのび育てたい」と、85.97㎡・築44年の中古マンションをフルリノベーションされたおうちです。広いLDKには、奥様が料理中もお子様を見守ることのできる対面キッチンを配置。玄関は自転車も置ける広いスペースとし、廊下の天井には隠し収納を設置するなど収納も工夫されています。家族全員が好きな時間を過ごせる空間となっています。
▼このおうちの詳しい写真や間取りを見る
『子供がやんちゃになれる幸せ空間。』
https://www.renoveru.jp/renovation/179
こだわりの北欧デザイン
75.0㎡・築36年の中古マンションを、既存の部分を上手く利用しながらリノベーションしたご夫婦のおうちです。デザイナーと打ち合わせを重ね、こだわりの配色で北欧デザインのカフェのような居心地のいい空間ができあがりました。既存利用しながら、限られた予算の中でご夫婦の理想を実現されました。
▼このおうちの詳しい写真や間取りを見る
『北欧雑貨と暮らす家』
https://www.renoveru.jp/renovation/249
まとめ
中古戸建てと中古マンション購入のメリット・デメリット、購入する際のポイントやリノベーション事例をご紹介しました。中古物件は新築物件に比べ価格のメリットがありますが、経年劣化による不具合の可能性などのデメリットもあります。しかし、購入費用が抑えられた分をリフォームやリノベーションに充てることで、好みの内装に変えることも可能です。中古物件のメリット・デメリットを理解したうえで、理想が叶えられる物件を選択しましょう。
